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云彩娱乐规则,顺利渡过结婚的第一难关——买房

2020-01-11 10:57:15 字号: | | 浏览量: 1512

云彩娱乐规则,顺利渡过结婚的第一难关——买房

云彩娱乐规则,“我打算今年结婚,目前最要紧的是赶紧买一套房,不然老丈母娘不同意,但是我不知道买新房还是买二手房。小张的遭遇估计很多人遇到过。我们把像小张一样的人群称之为:刚需人群。刚需人群大多都会面临这样的困惑:首套房,究竟是买新房呢还是二手房,哪个更划算?

今天就以小张在帝都看房的经历为例子,给大家粗略的算一下,二手房新房整体的花费。

北京房价均价已达36575元/平米(数据来源:链家官网)。小张跟女友工作了几年攒了三四十万,但与北京的房价比起来,依然感觉是杯水车薪。他们合计着先买一套50平米的住着,过些年攒一攒大方再换成小房。那时候他们就步入了改善性需求住房的行列。

像小张这样的人群,购买的房子无疑就属于普通住宅。穷也有穷的好处,就是普通住宅可以有很多优惠。那什么样的房子才能叫非普通住宅呢?

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0); (除高档别墅外,平常的居民楼一般都在1.0,这条基本可以不用考虑)

2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅,你要再买套141平的,这套就是非普通住宅)

3、网签价高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定,比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平,而你买的房子合同单价是13000一平,这就是非普通住宅了)

普通住宅和非普通住宅的区别以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

普通住宅可以享受的优惠不是在房价(开发商可不是救世主,他们可是一视同仁,明码标价)而是在一些税费上。

首先是契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

大家先看这样一张图标

这张表格清晰的列出了各种情况所要缴纳的契税税率。像小张他们这种首套住房而且预计购买50平米,为普通住宅,契税税率为1%。通常契税跟着首付款一起缴,开发商代收。交纳相关费用,开发商会出具正式的购房发票。

第二是印花税

订立合同时就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

第三个占较大的就是维修基金

一般情况下,公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定,是按照买房人的总购房款的2%~3%比例缴纳。2008年2月1日以后,要求多层住宅以每平米100元交纳其公共维修基金;高层全现浇结构则每平米150元交纳;高层框剪结构200元。到底是占比多少还得提前问清楚。

开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后,购房者可以自行交存。一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商就会代收房屋维修资金。

除了以上几种费用还需要交纳物业管理费、权属登记费、交易手续费、如果贷款还要再支付一些评估费、银行按揭费等等,其中评估费、银行按揭费用以及中介费是比较贵的费用,其他的费用少的大几十多的几百就能搞定。

数字太多,小张把符合自身情况的要交的费率大概都记下下来了,回到家好好的算一算:

北京东五六环处一楼盘:房子价钱3万/平米,通过计算发现加上税费之后155-157万之间。

看了新房小张并没有十分满意的,他跟女友趁着周末又去看了几套二手房。作为买方,中介说小张他们除了要缴纳基本的放款之外也有一些额外的税费:

作为一个买方,首先要交的还是契税

这个与购买新房时的标准是一样的,就不再赘述了。

还有个印花税之前印花税是按照总额的0.05%收取,但政府不断的出楼市利好,这个印花税对于普通住宅暂时不收取。

在这咱还得见缝插针来做个普及:这里的交易总额是个什么概念?

一是交易总额不是你买房子的实际成交价,而是买卖合同的网签价。

网签价格是可以做低的,但是不能低于房子所在区域的指导价区间。这个网签价决定了你可以贷多少钱,也就是说所谓最低3成首付其实是说你可以按照网签价最高贷款7成,所以你的实际首付其实是实际成交价-网签价*70%,如果网签价低于实际成交价,你可能最低首付要高于三成,反之网签价高于实际成交价,则最低首付可以低于三成(当然还取决于银行或者公积金管理机构会不会贷给你那么多钱)。举个例子,一套实际成交价为150万的房子,如果网签价为100万,则最多可以贷70万,实际首付是80万;如果网签价为200万,则最多可以贷140万,首付只需要10万,但是网签价又决定了交多少税(不光是契税,还有下面其他的税),网签价越高,交的税就越多,对于想低首付又想少交税的人来说需要好好找找平衡点了。

每套交纳具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

听着税种少,以为费用少,您错了,其实在买房子的时候,卖方会把自己的一些费用转移到买方身上:卖房人的费用有时候高的吓人。

卖方首先要考虑的是不是要缴纳营业税

税率5.6%,卖方缴纳。根据刚发的新政,满2年的普通住宅免征,满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收,这里交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价,不满2年的住宅,不管是普通还是非普通都是按照交易总额即网签价乘以税率征收。这里有一点要注意,满不满2年,主要看上次原业主买这套房子的时间认定,首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据,这三种证件按照时间最早的计算。

这个营业税呢,也给大家准备了一张表格:

其次要看对方有没有个人所得税

满五唯一的住宅免征,所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房,这两个条件有一个不满足就得征收。

但是如果卖方拥有此房满五年,可是这套房子不是他唯一的房产,那么这个税是要交的。个税有20%和1%两种。按交易差额的20%征收(相当高的税率),如果不能提供房屋原值的,将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

如果不能提供房屋原值的,将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

印花税普通住宅:免!统统都免~

第四个是土地增值税

卖方按交易总额5%缴纳,普通住宅免征,非普通住宅满5年免征。

如果您的房子不是商品房,是房改房则情况会有所不同。会涉及到补足成本价、土地出让金等等一些费用,作为特殊清苦呢,如果各位有兴趣可以私下跟小司交流。

以上税种是大头,【还有个大头是中介费、房屋评估费,如果用公积金贷款还有个担保费】这几个费用灵活性更大,就不说啦!

小张回家又算了算账:

房子依然在东五六环,30000元/平米,如果卖方满五唯一,那够买这样的二手房整体的花费与买新房费用差不多,但是如果卖房不满五或者不唯一,要征收营业税、个人所得税,那50平米的房子上下能差10万左右,~~~~。这些费用虽然规定由卖方负担,但你们懂得大部分会转移到买方身上的,想为别人买单还得再多过一年的苦日子,也挺苦逼的,这样的买卖小张不想做。

关于新房二手房还要补充一个常识,并非交完以上罗列的费用就万事大吉,杂七杂八的费用还有很多,三头五十,五头八十。您知道就好~~~

很多购房者之所以会在买新房还是二手房上纠结,最重要的一点是二手房的整体花费并不低。从价格来说,现在市区开发的新房并不多,且价格普遍很高,价格稍微低点的大多都位于离市区较远的地方,而二手房的单价其实也不菲,房子新点、地段好点的二手房比新房还贵。

新房旧房到底谁便宜,这个结论不是非此即彼,因为要看的因素太多了,算账算到这的时候有种想哭的冲动:房价、地段、楼盘、中介的心情,卖方的心情,各种因素各种各样变动,,,,,,每个因素一发生变化,其他的都得跟着变。所以做个简单的总结吧:新房、二手房其实各有利弊,从入住来说,很多刚需购房者都希望买到房子就能入住,新房以期房居多,在购买之后,要经历漫长的等待,交房后还要经历装修等一大堆烦琐事;而二手房一般是现房,买后可直接装修,装修好的二手房可以直接入住,可谓省时省力。

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